De kostenbenadering voor het evalueren van onroerend goed is gebaseerd op de aanname dat de kosten van een onroerend goed gelijk moeten zijn aan de kosten van het vanaf nul bouwen van een vergelijkbaar onroerend goed. De kosten voor het bouwen van een onroerend goed omvatten de waarde van de onderliggende grond en de waarde van verbeteringen en constructies ter plaatse, verminderd met de afschrijvingskosten van de verbeteringen.
De kostenbenadering gaat ervan uit dat het niet zinvol is om meer te betalen voor een woning dan het kost om een gelijkwaardig pand te bouwen. De waarderingsmethode volgens de kostenbenadering wordt ook wel de waarderingsmethode van de aannemer genoemd.
Korte samenvatting
- De kostenbenadering is een van de drie belangrijkste methoden die worden gebruikt bij het berekenen van de waarde van onroerend goed.
- De kostenbenaderingsmethode is gebaseerd op de aanname dat een potentiële koper van een onroerend goed een prijs moet betalen die gelijk is aan de kosten voor het bouwen van een gelijkwaardig gebouw.
- De marktwaarde van een onroerend goed is de som van de waarde van de grond en terreinverbeteringen op de grond, verminderd met eventuele opgebouwde afschrijvingen.
Hoe het werkt
De kostenbenadering is gebaseerd op de logica dat geïnformeerde kopers niet meer zullen betalen voor een woning dan het hen kost om vanaf het begin naar een vergelijkbaar pand te bouwen met hetzelfde niveau van bruikbaarheid. De kostenbenadering is geschikt voor unieke eigendommen, zoals kerken of scholen met unieke componenten. Ook is het voor een nieuw pand gemakkelijk om de bouwkosten in te schatten, aangezien de verbeteringen onlangs zijn gebouwd.
De formule voor het berekenen van de kostenbenadering is als volgt:
Waarde van onroerend goed = vervangings- / reproductiekosten - afschrijving + grondwaarde
Aangezien de kostenbenadering niet gebaseerd is op vergelijkbare eigendommen of het vermogen van het onroerend goed om inkomsten te genereren, zijn Inkomstenstromen Inkomstenstromen de verschillende bronnen waaruit een bedrijf geld verdient met de verkoop van goederen of het verlenen van diensten. De soorten inkomsten die een bedrijf op zijn rekeningen boekt, zijn afhankelijk van de soorten activiteiten die door het bedrijf worden uitgevoerd. Zie categorieën en voorbeelden, de methode houdt rekening met het bedrag dat vandaag zal worden gemaakt om een woning te bouwen, ervan uitgaande dat de bestaande structuur zal worden vernietigd en opnieuw opgebouwd. Daarom houdt het rekening met de waarde van de grond waarop het onroerend goed is gebouwd, verminderd met enig waardeverlies.
Stappen in de kostenbenaderingmethode
Het volgende is het proces van de kostenbenaderingsmethode voor de waardering van onroerend goed:
1. Maak een schatting van de reproductie- of vervangingskosten van de constructie
De stap omvat het schatten van de huidige kosten voor het vanaf nul bouwen van de structuur en de verbeteringen van de site. De kosten kunnen op de volgende twee manieren worden geschat:
Vervangingsmethode
De vervangingsmethode maakt een schatting van de kosten van het bouwen van een gebouw met hetzelfde nut als de constructie die wordt geëvalueerd, met gebruikmaking van de huidige constructiematerialen, normen, ontwerpen en lay-outs.
Reproductiemethode
De reproductiemethode schat de kosten van het construeren van een duplicaat van het pand, met behulp van vergelijkbare materialen en constructiepraktijken. Het maakt ook gebruik van de ontwerpen, normen en lay-outs die aanwezig waren op het moment dat het pand werd gebouwd.
Hoe ouder en historischer een pand is, hoe groter het verschil tussen de vervangings- en reproductiekosten. Het bouwen van een duplicaat van een historisch gebouw is duurder dan het dupliceren van een modern huis, omdat het meer kost om materialen te kopen en de locatie te verbeteren.
Bij een nieuwbouwwoning is er geen groot verschil tussen de vervangings- en reproductiekosten. Stel bijvoorbeeld dat de reproductie- / vervangingskosten worden geschat op $ 1 miljoen.
2. Maak een schatting van de afschrijving van de verbeteringen
Afschrijving is het waardeverlies van het gebouw en / of de verbeteringen ervan, en het veroorzaakt het verschil tussen de waarde van verbeteringen en de huidige bijdragende waarde van de verbeteringen. Bij het schatten van de afschrijving van het onroerend goed, moet u rekening houden met de fysieke, functionele en economische afschrijving.
Fysieke waardevermindering verwijst naar de slijtage die optreedt naarmate het gebouw ouder wordt, terwijl functionele waardevermindering optreedt met de veranderingen in de smaak en voorkeuren van de consument gedurende een bepaalde periode.
Economische waardevermindering is het gevolg van externe negatieve trends, zoals de ineenstorting van grote werkgevers, recessie Recessie Recessie is een term die wordt gebruikt om een vertraging van de algemene economische activiteit aan te duiden. In de macro-economie worden recessies officieel erkend na twee opeenvolgende kwartalen van negatieve bbp-groeicijfers. , en nieuwe negatieve ontwikkelingen (zoals de bouw van een rioolwaterzuiveringsinstallatie in de buurt). Laten we in dit geval aannemen dat de opgebouwde afschrijving $ 150.000 is.
3. Schat de marktwaarde van grond
De volgende stap is het schatten van de waarde van de grond waarop het onroerend goed wordt gebouwd. De meest geschikte methode om de grondwaarde te schatten is de directe vergelijkingsmethode, waarbij de huidige grondprijs wordt verkregen uit de waarde van recent verkochte percelen. Het is de marktwaarde die u vandaag voor de grond zou betalen als deze leeg stond. Laten we in dit geval aannemen dat de marktwaarde van het land $ 750.000 is.
4. Trek de opgebouwde afschrijving af van de reproductie- / vervangingswaarde
Nadat u de totale waarde van de afschrijving van de verbeteringen hebt verkregen, trekt u het cijfer af van de geschatte reproductie- of vervangingskosten die in stap één zijn verkregen. In ons geval wordt het als volgt berekend:
Vervanging / reproductie kost $ 1.000.000
Minder : opgebouwde afschrijving $ 150.000
Afgeschreven kosten van de structuur $ 850.000
5. Tel de afgeschreven kostprijs van de constructie op bij de geschatte waarde van de grond
De laatste stap is om de afgeschreven kosten van de constructie en verbeteringen toe te voegen aan de geschatte waarde van het land. Het cijfer wordt als volgt verkregen:
Vervanging / reproductie kost $ 1.000.000
Minder : opgebouwde afschrijving $ 150.000
Afgeschreven kosten van de structuur $ 850.000
Toevoegen : geschatte waarde van het land $ 750.000
Totale waarde van het onroerend goed $ 1.600.000
Beperkingen van de kostenbenadering
Een van de beperkingen van de kostenbenadering is dat deze ervan uitgaat dat de koper in staat is om een braakliggend stuk grond te vinden waar hij een identiek pand kan bouwen, en dat is niet altijd het geval. Als er geen braakliggende grond is, is de geschatte waarde van het onroerend goed onnauwkeurig.
Ook kan een gebied volledig worden ontwikkeld en kunnen lokale autoriteiten restrictief zijn op nieuwe ontwikkelingen, waardoor het onpraktisch zal zijn om de grondwaarden in dat gebied in te schatten.
Een andere beperking is dat het moeilijk zal zijn om de waardevermindering van oudere eigendommen in te schatten omdat er veel factoren zijn waarmee rekening moet worden gehouden. Zo is het mogelijk dat bouwmaterialen die worden gebruikt bij de bouw van ouder onroerend goed niet meer beschikbaar of in gebruik zijn. Door de waarde van zo'n woning in te schatten, is er veel ruimte voor subjectiviteit.
Meer middelen
Finance biedt de Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA ™ -certificering De Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ -accreditatie is een wereldwijde standaard voor kredietanalisten die betrekking heeft op financiën, boekhouding, kredietanalyse, cashflowanalyse, convenantmodellering, lening terugbetalingen, en meer. certificeringsprogramma voor diegenen die hun carrière naar een hoger niveau willen tillen. Om te blijven leren en uw carrière vooruit te helpen, zijn de volgende bronnen nuttig:
- Directe kapitalisatiemethode Directe kapitalisatiemethode De directe kapitalisatiemethode wordt verkregen door het inkomen dat in de loop van de tijd is geregistreerd, te delen door de respectievelijke kapitalisatievoeten die
- Economische veroudering Economische veroudering (onroerend goed) Economische veroudering verwijst naar het waardeverlies van een onroerend goed dat wordt veroorzaakt door factoren die buiten het onroerend goed liggen. Zo'n vorm van
- Huidig inkomen (onroerendgoedbeleggingen) Huidig inkomen (onroerendgoedbeleggingen) Huidig inkomen is een beleggingsstrategie die beleggers blootstelling geeft aan consistente bovengemiddelde uitbetalingen. De meest voorkomende huidige inkomensgerichtheid
- Vervangingskosten Vervangingskosten (onroerend goed) Vervangingskosten verwijzen naar de prijs die het zou kosten om een bestaand actief te vervangen door een vergelijkbaar actief tegen de huidige marktprijs. Het activum in kwestie
