De termen UpREIT versus DownREIT beschrijven de verschillen die bestaan in de bedrijfsstructuur van REIT's. Het concept van UpREIT, wat staat voor "Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts", werd geïntroduceerd in 1992. Een UpREIT stelt reeds lang bestaande REIT's in staat om al het onroerend goed dat ze bezitten samen te voegen onder een nieuwe REIT-structuur zonder een van de eigendommen te verkopen. aan de REIT. Het betekent dat de nieuwe REIT niet rechtstreeks eigenaar is van eigendommen.
Tegelijkertijd stelt een DownREIT een investeerder in staat om partner te worden met een REIT door een samenwerkingsovereenkomst aan te gaan. Beide structuren stellen investeerders in staat om vermogenswinstbelasting uit te stellen. Vermogenswinstbelasting. Vermogenswinstbelasting is een belasting die wordt geheven over vermogenswinst of de winst die een persoon maakt door activa te verkopen. De belasting wordt pas geheven als het actief in contanten is omgezet, en niet als het nog in handen is van een investeerder. op de verkoop van gewaardeerd onroerend goed.
Korte samenvatting
- UpREIT's en DownREIT's zijn soorten bedrijfsstructuren van REIT's waarmee beleggers vermogenswinstbelasting kunnen uitstellen bij de verkoop van gewaardeerde eigendommen.
- Met een UpREIT kunnen investeerders hun vastgoedbeleggingen inbrengen in een overkoepelende vennootschap in ruil voor commanditaire vennootschappen.
- Een DownREIT stelt investeerders in staat om partners te worden in een samenwerkingsovereenkomst met een REIT.
Wat is een UpREIT?
Een UpREIT is een alternatief voor DownREIT en stelt eigenaren van onroerend goed in staat om bij te dragen aan een overkoepelend partnerschap in ruil voor een beperkt aantal operationele eenheden die gelijk zijn aan de waarde van het ingebrachte onroerend goed. De investeerders krijgen putopties toegekend, die na een afgesproken termijn in de toekomst kunnen worden omgezet in contanten of REIT-aandelen.
De ontvangen opbrengsten kunnen worden gebruikt om meer onroerend goed te verwerven, schulden af te lossen of voor andere REIT-gerelateerde doeleinden. Alle managementfuncties zijn ondergebracht in het overkoepelende partnerschap en de nieuwe REIT werkt als een houdstermaatschappij Holdingmaatschappij Een houdstermaatschappij is een bedrijf dat voor zichzelf geen activiteiten, ondernemingen of andere actieve taken uitvoert. In plaats daarvan bestaat het met het doel om te bezitten.
UpREIT's kunnen ook worden gebruikt als tool voor vermogensplanning, waarbij beleggers hun nalatenschappen belastingvrij kunnen overdragen aan hun erfgenamen. De erfgenamen kunnen de uitoefening van de putoptie uitstellen tot na het overlijden van de eigenaar, wanneer de maatschappijen worden verbreed naar de marktwaarde.
Ze kunnen dan de putoptie uitoefenen Putoptie Een putoptie is een optiecontract dat de koper het recht maar niet de verplichting geeft om de onderliggende waarde tegen een bepaalde prijs (ook wel uitoefenprijs genoemd) te verkopen vóór of op een vooraf bepaalde vervaldatum. datum. Het is een van de twee belangrijkste soorten opties, het andere type is een call-optie. zonder vermogenswinstbelasting te betalen over de gewaardeerde waarde van de onderliggende vastgoedactiva. Het uitoefenen van de putoptie na het overlijden van de eigenaar van het onroerend goed biedt meer liquiditeit om successierechten te betalen en inkomstenbelasting op latere belastingen te voorkomen.
Wat is een DownREIT?
Een DownREIT is een relatief nieuwere structuur in vergelijking met een UpREIT. In tegenstelling tot een UpREIT, waar alle activiteiten van de REIT worden uitgevoerd op partnerniveau, is een DownREIT een gezamenlijk partnerschap tussen de vastgoedeigenaar en de REIT. De DownREIT-structuur is gemaakt voor vastgoedeigenaren die niet van plan zijn om onder een overkoepelend partnerschap te opereren, maar in plaats daarvan worden de eigenaren vennoot in de commanditaire vennootschap met de REIT.
De nieuwe commanditaire vennootschap kan onroerend goed bezitten en exploiteren. Sommige van de eigendommen kunnen rechtstreeks worden verworven of eigendom zijn via commanditaire vennootschappen met eigenaren van onroerend goed die eigendommen hebben ingebracht in het partnerschap.
DownREIT's hebben de voorkeur van beleggers die vermogenswinstbelasting willen vermijden op de verkoop van gewaardeerd onroerend goed als ze denken dat de waarde van hun eigendommen aanzienlijk hoger zal zijn dan de waarde van de eigendommen van REIT. Het investeringsrendement van de DownREIT hangt af van het onroerend goed van de eigenaar, en niet van de volledige portefeuille van de REIT. De belegger bezit een putoptie die kan worden geconverteerd in de REIT-aandelen of contanten, en de conversiewaarde is afhankelijk van de waarde van de vastgoedinvesteringen van de vastgoedeigenaar op dat specifieke moment.
De structuur van een DownREIT is echter nogal gecompliceerd en beleggers huren vaak de diensten van een belastingdeskundige in om hen te helpen de investering op de juiste manier te structureren. DownREIT's hebben de neiging om de aandacht te trekken van de Internal Revenue Service, en de federale belastingdienst kan de overdracht van eigendom aan de DownREIT beschouwen als een belastbare gebeurtenis, tenzij correct gestructureerd.
Een vergelijking tussen UpREIT en DownREIT
1. Fiscale voordelen
UpREIT's worden over het algemeen op grotere schaal gebruikt door vastgoedbeleggers vanwege hun belastingvoordelen en eenvoud. Als het doel van een belegger is om vermogenswinstbelasting uit te stellen, is een UpREIT de beste optie, aangezien de overdracht van gewaardeerd onroerend goed van de REIT geen belastbare gebeurtenis creëert.
DownREIT's hebben de neiging om een complexe operationele structuur aan te nemen. Als gevolg hiervan kunnen ze van de belegger verlangen dat hij extra besteedt aan het inhuren van een belasting- en beleggingsexpert om advies te geven over hoe de belegging moet worden gestructureerd. Als de belegger de regels van de IRS niet volgt bij het overdragen van gewaardeerd onroerend goed, kan de federale belastingdienst de transactie als een belastbaar feit beschouwen.
2. Rendement
DownREIT's hebben de voorkeur boven UpREIT's wanneer de vastgoedeigenaar verwacht dat hun eigendom meer zal waarderen dan de volledige portefeuille van de REIT. A DownREIT fungeert als een joint venture Real Estate Joint Venture Een Real Estate Joint Venture (JV) speelt een cruciale rol bij de ontwikkeling en financiering van de meeste grote vastgoedprojecten. Een joint venture is een overeenkomst tussen een REIT en een vastgoedeigenaar, en alleen de activa van de vastgoedeigenaar worden op partnerniveau gehouden. De prestaties van het partnerschap gaan niet hand in hand met de prestaties van de volledige vastgoedportefeuille van de REIT.
Bij het uitoefenen van de putoptie wordt de conversie gekoppeld aan de waarde van de activa van het partnerschap op het moment van de conversie en niet aan de activa van het partnerschap. Aan de andere kant stijgen en dalen de partnerschapsaandelen van een investeerder in een UpREIT met de aandelen van de REIT, wat kan resulteren in een verlies als de aandelen op het moment van de conversie waarde verliezen.
Meer middelen
Bedankt voor het lezen van de Finance-gids voor UpREIT versus DownREIT. Finance biedt de Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA ™ -certificering De Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ -accreditatie is een wereldwijde standaard voor kredietanalisten die betrekking heeft op financiën, boekhouding, kredietanalyse, cashflowanalyse, convenantmodellering, lening terugbetalingen, en meer. certificeringsprogramma voor diegenen die hun carrière naar een hoger niveau willen tillen. Bekijk de aanvullende relevante bronnen hieronder om te blijven leren en uw kennisbasis te ontwikkelen:
- Huidig inkomen (onroerendgoedbeleggingen) Huidig inkomen (onroerendgoedbeleggingen) Huidig inkomen is een beleggingsstrategie die beleggers blootstelling geeft aan consistente bovengemiddelde uitbetalingen. De meest voorkomende huidige inkomensgerichtheid
- Directe kapitalisatiemethode Directe kapitalisatiemethode De directe kapitalisatiemethode wordt verkregen door het inkomen dat in de loop van de tijd is geregistreerd, te delen door de respectievelijke kapitalisatievoeten die
- Fondsen beschikbaar voor distributie (FAD) Fondsen beschikbaar voor distributie (FAD) Fondsen beschikbaar voor distributie (FAD), ook bekend als contanten beschikbaar voor distributie, worden gebruikt met verwijzing naar REIT-investeringen. Het toont de hoeveelheid netto
- Private REIT's versus openbaar verhandelde REIT's Private REIT's versus openbaar verhandelde REIT's Private REIT's versus openbaar verhandelde REIT's. Vastgoedbeleggingsfondsen (REIT's) kunnen worden ingedeeld in privé of openbaar, verhandeld of niet-verhandeld. REIT's investeren specifiek in de vastgoedsector en ze leasen en ontvangen huurinkomsten op de geïnvesteerde panden
