Adjusted Funds From Operations (AFFO) is een maatstaf voor de financiële prestaties van een REIT en wordt gebruikt als alternatief voor Funds From Operations (FFO) FFO - Funds From Operations FFO of Funds From Operations is een maatstaf voor de cashflow die wordt gegenereerd uit bedrijfsactiviteiten die vaak worden gebruikt door Real Estate Investment Trusts - REITS. Funds from operations (FFO) is het werkelijke bedrag aan cashflow dat wordt gegenereerd uit kernactiviteiten. Gids voor FFO. AFFO is een superieure maatregel in vergelijking met FFO omdat de eerste rekening houdt met de onderhoudskosten van het onroerend goed gedurende zijn levensduur. De waarde van AFFO wordt verkregen door aanpassingen aan het FFO-cijfer aan te brengen om terugkerende uitgaven af te trekken die nodig zijn om het onroerend goed draaiend te houden en inkomsten te genereren.
Een andere aanpassing aan het FFO-cijfer is de rechte lijn van de huren, die de huurkosten verdeelt over de levensduur van het onroerend goed. Beleggers gebruiken AFFO als een betere indicator van het vermogen van de REIT om dividenden uit zijn nettowinst te betalen.
Overzicht
- Adjusted Funds From Operations (AFFO) is een maatstaf voor de financiële prestaties van een REIT en wordt gebruikt als alternatief voor Funds From Operations (FFO).
- Het wordt berekend door aanpassingen aan de FFO-waarde aan te brengen om genormaliseerde terugkerende uitgaven in mindering te brengen en om lineaire huren te gebruiken.
- AFFO wordt door investeerders en analisten gebruikt om te bepalen of een bedrijf in de toekomst dividenden aan aandeelhouders kan uitkeren.
Hoe gecorrigeerde bedragen uit operaties te berekenen
Bij het berekenen van de AFFO is de eerste stap het berekenen van de middelen van operaties, die de kasstromen meten van de leaseactiviteiten van een REIT. De FFO is oorspronkelijk geïntroduceerd door de National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) als een maatstaf voor de kasstromen die door REIT's worden gegenereerd.
FFO wordt verkregen door eventuele winsten op de verkoop van onroerend goed in mindering te brengen op het netto-inkomen en de afschrijvings- en amortisatiekosten bij elkaar op te tellen. De waarde van de winsten op de verkoop van eigendommen is uitgesloten van de FFO-berekening omdat de transacties eenmalige gebeurtenissen zijn die geen invloed hebben op het toekomstige verdienpotentieel van de REIT. De formule van de FFO wordt hieronder aangegeven:
FFO = netto-inkomen - winst op de verkoop van onderliggende activa + afschrijvingen + amortisatie
Zodra de waarde van FFO is verkregen, worden alle geactiveerde en afgeschreven terugkerende uitgaven in mindering gebracht. De uitgaven omvatten kosten die worden gemaakt om het onroerend goed te behouden dat eigendom is van de REIT Real Estate Investment Trust (REIT). Een onroerendgoedbeleggingstrust (REIT) is een investeringsfonds of een waardepapier dat belegt in inkomstengenererend onroerend goed. Het fonds wordt beheerd door en is eigendom van een vennootschap van aandeelhouders die geld bijdragen om te investeren in commercieel vastgoed, zoals kantoor- en appartementsgebouwen, magazijnen, ziekenhuizen, winkelcentra, studentenhuisvesting, hotels. Enkele van deze kosten zijn onder meer schilderprojecten, dakvervangingen, nieuwe vloerbekleding, verbeteringen aan huurders, enz. Een andere aanpassing aan de FFO is de straightline van de huur, die de huur en de leasekosten gelijkmatig over de looptijd van het huurcontract verdeelt.
De formule voor AFFO wordt hieronder gegeven:
AFFO = FFO - terugkerende kapitaaluitgaven - lineaire huurprijzen
Praktisch voorbeeld van AFFO
Gedurende de laatste rapportageperiode rapporteerde ABC Limited een nettoresultaat van $ 2,5 miljoen. Het kostte ook $ 100.000 en $ 150.000 in de vorm van afschrijving en amortisatie. Afschrijving Amortisatie verwijst naar het afbetalen van een schuld door middel van geplande, vooraf bepaalde kleinere betalingen. In bijna elk gebied waar de term afschrijving van toepassing is, worden deze betalingen gedaan in de vorm van hoofdsom en rente. De term hangt ook nauw samen met het concept van afschrijving. kosten tijdens de periode. Het bedrijf maakte ook een winst van $ 500.000 uit de verkoop van twee eigendommen in zijn portefeuille. Het leed ook een verlies van $ 80.000 bij de verkoop van een ander onroerend goed in dezelfde periode.
In dezelfde periode rapporteerde ABC Limited ook lineaire huurprijzen van $ 130.000 en terugkerende investeringsuitgaven van $ 200.000, die werden gedaan bij het uitvoeren van dakreparaties, HVAC-vervangingen, vloerbedekking en andere structurele verbeteringen aan de eigendommen die het bezit.
Met behulp van bovenstaande informatie kunnen we de AFFO als volgt berekenen:
Stap 1: Bereken de waarde van de FFO.
FFO = $ 2.500.000 + $ 100.000 + $ 150.000 - ($ 500.000 - $ 80.000)
FFO = $ 2.750.000 - $ 420.000
FFO = $ 2.330.000
Stap 2: Trek terugkerende investeringsuitgaven en lineaire huren af van de waarde van FFO.
AFFO = FFO - Kapitaaluitgaven - Lineaire huuraanpassingen
AFFO = $ 2.330.000 - $ 200.000 - $ 130.000
AFFO = $ 2.000.000
FFO versus AFFO
Volgens NAREIT is FFO de meest algemeen aanvaarde maatstaf voor de operationele prestaties van een REIT. Het is gelijk aan de waarde van het nettoresultaat plus de afschrijving en amortisatie van het onroerend goed en is exclusief de winsten of verliezen op de verkoop van onroerend goed dat eigendom is van de REIT. NAREIT geeft richtlijnen over hoe REIT's hun FFO moeten berekenen. Het dient echter alleen als een aanvullend cijfer en bedrijven kunnen verschillende FFO-formules gebruiken om informatie te rapporteren. FFO heeft ook zwakke punten en de AFFO probeert enkele van de tekortkomingen aan te pakken.
AFFO is geïntroduceerd om enkele van de zwakke punten van FFO op te lossen en wordt beschouwd als een betere maatstaf voor de resterende cashflow voor aandeelhouders. Het trekt de exploitatiekosten van de vastgoedportefeuille af van de FFO. De afgetrokken kosten zijn de kosten die het bedrijf moet betalen om het bedrijf draaiende te houden, en dergelijke kosten kunnen niet als dividend aan de aandeelhouders worden uitgekeerd. De kosten omvatten de genormaliseerde recurrente uitgaven die worden geactiveerd en afgeschreven, evenals de lineaire huurgelden.
De waarde van de AFFO geeft investeerders een duidelijker beeld van het dividendbetalingsvermogen van de REIT. Ook mist NAREIT, in tegenstelling tot FFO, een specifieke definitie van AFFO, en het betekent dat REIT's meer flexibiliteit genieten bij het maken van aanpassingen aan de FFO om de uiteindelijke AFFO-waarde te krijgen.
Aanvullende bronnen
Finance biedt de Financial Modelling & Valuation Analyst (FMVA) ™ FMVA®-certificering Sluit je aan bij 350.600+ studenten die werken voor bedrijven als Amazon, JP Morgan en Ferrari-certificeringsprogramma voor diegenen die hun carrière naar een hoger niveau willen tillen. Om te blijven leren en uw carrière vooruit te helpen, zijn de volgende financiële bronnen nuttig:
- Opbrengst alle risico's (ARY) Opbrengst alle risico's (ARY) Opbrengst alle risico's (ARY) is een conventionele vastgoedmaatstaf die gebruikmaakt van jaarlijkse huuropbrengsten om de kapitaalwaarde van een investering te bepalen. ARY omvat zowel bruto als netto opbrengsten. Het nettorendement omvat de aftrek van een aantal kosten - landmetersvergoedingen, beheersvergoedingen, reparaties, lopende kosten - die niet worden afgetrokken van het brutorendement.
- Formule vrije kasstroom Formule vrije kasstroom (FCF) De formule vrije kasstroom = kasstroom uit bedrijfsactiviteiten - kapitaaluitgaven. FCF vertegenwoordigt het bedrag aan cashflow dat door een bedrijf wordt gegenereerd na aftrek van CapEx
- Bedrijfsopbrengsten Bedrijfsopbrengsten Bedrijfsopbrengsten, ook wel bedrijfswinst of Earnings Before Interest & Taxes (EBIT) genoemd, is het bedrag aan opbrengsten dat overblijft na aftrek van operationele directe en indirecte kosten. Rentelasten, rentebaten en andere niet-operationele inkomstenbronnen worden niet in aanmerking genomen bij het berekenen van de bedrijfsopbrengsten
- Huurkosten Huurkosten Huurkosten zijn de totale kosten voor het gebruik van huurwoningen voor elke rapportageperiode. Het is doorgaans een van de grootste uitgaven die bedrijven rapporteren. Slechts twee kosten zijn gewoonlijk groter dan de huurkosten: kosten van verkochte goederen (COGS) en compensatiekosten (loon).
