Financiële gidsen

Wat is een vastgoedontwikkelingsmodel?

Een vastgoedontwikkelingsmodel bestaat doorgaans uit twee delen: de Deal Summary en het Cash Flow Model. Binnen de Samenvatting van de Overeenkomst worden alle belangrijke veronderstellingen - inclusief het schema (waarin de tijdlijn is uiteengezet), vastgoedstatistieken, ontwikkelingskosten, financieringsaannames en verkoopaannames - vermeld en gebruikt om de economie en winstgevendheid te berekenen. Winstgevendheidindex De winstgevendheidindex (PI ) meet de verhouding tussen de huidige waarde van toekomstige kasstromen en de initiële investering. De index is een handig hulpmiddel om investeringsprojecten te rangschikken en de gecreëerde waarde per eenheid investering weer te geven. De Profitability Index wordt ook wel de Profit Investment Ratio (PIR) of de Value Investment Ratio (VIR) genoemd. van het project.

Het Cash Flow Model begint met het opbouwen van inkomsten, maandelijkse uitgaven Operationeel budget Een operationeel budget bestaat uit inkomsten en uitgaven over een bepaalde periode, doorgaans een kwartaal of een jaar, die een bedrijf gebruikt om zijn activiteiten te plannen. Download de gratis Excel-sjabloon. De maandelijkse budgetteringsjabloon heeft een kolom voor elke maand en de totalen zijn de jaarcijfers voor het volledige jaar, de financiering en ten slotte de vrije kasstromen, NPV (netto contante waarde), NPV Formule A-gids voor de NPV-formule in Excel bij het uitvoeren van financiële analyse . Het is belangrijk om precies te begrijpen hoe de NPV-formule werkt in Excel en de wiskunde erachter. NPV = F / [(1 + r) ^ n] waarbij, PV = huidige waarde, F = toekomstige betaling (cashflow), r = disconteringsvoet, n = het aantal perioden in de toekomst en IRR (intern rendement ) van het project. In de volgende secties,we zullen de belangrijkste stappen doorlopen om een goed georganiseerd vastgoedontwikkelingsmodel op te bouwen.

Deal samenvatting

1. Planning en eigendomsstatistieken

De eerste stap bij het bouwen van een vastgoedontwikkelingsmodel is het invullen van de aannames voor planning en vastgoedstatistieken. Hier is een lijst met items die moeten worden opgenomen:

2. Ontwikkelingskosten

Voor de volgende stap in het maken van een vastgoedontwikkelingsmodel, zullen we de aannames voor ontwikkelingskosten invoeren in termen van het totale bedrag, de kosten per eenheid en de kosten per vierkante voet. Ontwikkelingskosten kunnen grondkosten, bouwkosten, onderhoud, harde en zachte onvoorziene uitgaven, marketing, enz. Omvatten. Met behulp van de eerder ingevulde vastgoedstatistieken kunnen we al deze cijfers berekenen en de sectie ontwikkelingskosten invullen. De sectie zou er ongeveer zo uit moeten zien:

Afbeeldingsbron: Finance's Real Estate Financial Modelling Course.

3. Verkoopveronderstellingen

In verkoopaannames zullen we de totale omzet van dit project berekenen. Stel dat er marktonderzoek wordt gedaan en op basis van vergelijkbare gegevens, dan zijn wij van mening dat $ 500 per vierkante voet een realistisch uitgangspunt is voor de verkoopprijs. Deze gebruiken we dan als drijfveer voor de omzet. Na het berekenen van de verkoop (totaal, $ / eenheid, $ / SF), verkoopcommissies (bijv. 50%) en garantie, kunnen we de netto-opbrengst van dit project berekenen.

4. Financieringsveronderstellingen

Voor financiering zijn er drie cruciale aannames: lening-kostenpercentage, rentetarief en grondlening.

Voordat we het totale geleende bedrag berekenen, moeten we het totale bedrag aan ontwikkelingskosten berekenen. Aangezien we de rentelasten nog niet hebben berekend, kunnen we de cel voorlopig aan het cashflowmodel koppelen en de waarde verkrijgen zodra het cashflowmodel is ingevuld. De provisies zijn gelijk aan de verkoopcommissies in de sectie verkoopaannames. De totale ontwikkelingskosten kunnen worden berekend als:

Totale ontwikkelingskosten = grondkosten + ontwikkelingskosten + som van rente en commissies

Nu kunnen we de rest van de financieringsaannames invullen.

Het maximale geleende bedrag dat voor dit project is verkregen = totale ontwikkelingskosten x percentage van lening tot kosten
Eigen vermogen = Totale ontwikkelingskosten - Max. Geleend bedrag

Afbeeldingsbron: Finance's Real Estate Development Model Course.

De bovenstaande cijfers zijn de aannames uit de sectie Samenvatting van de deal. Zodra we het cashflowmodel hebben voltooid, komen we terug en voltooien we de sectie Development Pro Forma en voegen we gevoeligheidsanalyse toe.

Cashflow-model

1. Opbouw van inkomsten

De eerste stap bij het berekenen van de inkomsten is om de opname en sluitingen van stadshuizen te achterhalen. Absorptie is het aantal beschikbare woningen dat in een bepaalde periode wordt verkocht, terwijl sluitingen het aantal woningen zijn dat wordt gesloten nadat de bouw is voltooid.

Nu kunnen we de inkomsten opbouwen met behulp van de opname- en sluitingsinformatie.

Verkoop van rijtjeshuizen = Verkoopprijs / Eenheid x Sluitingen van rijtjeshuizen
Eerste 50% commissie (in rekening gebracht wanneer huizen worden verkocht) = - Stadshuisopname x verkoopprijs / eenheid x (commissie% / 2)
Tweede 50% commissie (in rekening gebracht wanneer huizen gesloten zijn) = - Sluiting stadshuizen x verkoopprijs / eenheid x (commissie% / 2)
Garantie = - Garantiekosten / Eenheid x Sluitingen stadshuis
Totale netto-inkomsten = SUM (verkoop stadshuizen + 50% commissie + 50% commissie + garantie)

(* Merk op dat commissies en garantie in negatieve bedragen zijn.)

2. Uitgaven

Nu zullen we de ontwikkelingskosten ontdekken, waaronder grondaankoopkosten, uitgaven vóór de bouw en bouwuitgaven. De cijfers zijn te vinden in het gedeelte over de aanname van de ontwikkelingskosten in het Dealoverzicht.

Landverwervingskosten = grondkosten
Pre-constructie uitgaven = Pre-constructie uitgaven ($ / maand)
Bouwuitgaven = (Ontwikkelingskosten - Pre-bouwuitgaven) / Nee. van maanden van constructie
Totale ontwikkelingskosten = SUM (kosten grondverwerving + uitgaven voorafgaand aan de bouw + bouwuitgaven)

3. Financieringskosten en opbrengsten om kapitaal terug te betalen

De Cost to Fund is het tekort in de kasstroom van het project dat moet worden gefinancierd. Als de totale netto-omzet lager is dan de totale ontwikkelingskosten, is er een negatieve cashflow die we moeten dekken. Als de totale netto-omzet groter wordt dan de totale ontwikkelingskosten, is er een positieve opbrengst die we kunnen gebruiken om geleend kapitaal terug te betalen. We kunnen de volgende formules gebruiken om de twee getallen te berekenen:

Financieringskosten = IF ((totale netto-inkomsten - totale ontwikkelingskosten)> 0, (totale netto-inkomsten - totale ontwikkelingskosten), 0)
Opbrengst om kapitaal terug te betalen = IF ((totale netto-inkomsten - totale ontwikkelingskosten) <0, (totale netto-inkomsten - totale ontwikkelingskosten), 0)

4. Financiering

Vervolgens berekenen we de leningsaldi, opnames, aflossingen en opgebouwde rente. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de berekeningen voor de eerste periode en de volgende periodes:

We moeten ook een snelle gezondheidscontrole uitvoeren om ervoor te zorgen dat geen van de eindsaldi het maximale geleende bedrag overschrijdt.

5. Vrije kasstroom en IRR

We kunnen nu de vrije kasstromen en de resulterende IRR van dit project berekenen.

Hefboom van vrije kasstroom = SUM (kosten om te financieren, opbrengsten voor terugverdientijd, opgenomen leningen, terugbetalingen van leningen)

Equity Balance is gewoon de cumulatieve FCF:

Het saldo van de eerste periode = vrije kasstroom
Saldi van volgende periodes = vorig saldo - vrije kasstroom met hefboomwerking

Ten slotte kunnen we met behulp van de XIRR-formule de levered IRR voor dit project berekenen:

Levered IRR = XIRR (alle levered vrije kasstromen, overeenkomstige tijdsperiode)